Подскажите, пожалуйста, насколько законны действия лендлорда? У меня заключен новый контракт аренды с июня 2026 по 2027, но я живу по этому адресу уже давно. Всё это время я платил наличкой. В июле, в связи с новым законом, я отказался платить наличкой, сказал, что мне нужен номер ее счета. Когда я еще ходил к ней перезаключать договор (это было еще весной), она говорила, да-да-да, все будет. Но как выяснилось, она не платит налоги и принимать онлайн оплату не хочет. Сначала разговор пошел в русле "Все мне за этот месяц заплатили наличкой и ничего" (у нее несколько домов, которые она сдает), "А почему ты на стороне государства?", "А ты что, сам не нарушаешь закон?" и тп Когда я дал понять, что оплата будет только онлайн и нарушать закон я не буду, то пошли уже угрозы вида "Я тогда прекращу контракт и всё" Я ответил что это незаконно, т.к. контракт подписан и уже месяц прошел он действующий, тогда она взяла время подумать, но сказала, что надо будет переписать контракт на сына. Я так-то понимаю, что это тоже незаконно, потому что сын не является владельцем дома. Тут конечно вопрос - кто вообще является владельцем дома, в контракте ленлорда у меня два - она и ее муж, счета приходят на имя мужа, значит он же владелец? Никаких сыновей там и в помине нет. Главный вопрос - насколько я, как арендатор, защищен в такой ситуации? В контракте у нас вообще ничего не сказано про расторжение, все счета и аренду я всегда платил во время, никаких вопросов и проблем никогда не было, никаких жалоб от соседей, перепланировок, ремонтов и прочего. Насколько законно ее желание разорвать контракт в одностороннем порядке просто так? И что делать вообще в такой ситуации?

Пишете «официальный емейл» с запросом номера счета. Пока не ответит - не платите. На этом собственно все 😀

Тут речь больше о том, что делать, если она грубо говоря скажет, что договор она прекращает и чтоб я убирался. Приедет и замки сменит

Это незаконно прийти и сменить замки, учитывая что там ваши личные вещи

ну хорошо, допустим "Контракт я разрываю, у вас есть три дня чтоб уехать"

Она не может разорвать контракт по своей прихоти. Даже если вы совсем перестанете платить, полиция не сможет выселить. Потому что есть договор, а оплата и другие терки это уже надо разбираться. Типа в суде

Если в договоре указан такой регламент досрочного расторжения договора, то да. Если другой - нет. Читайте ваш договор

Договор на одной странице: 1 - адрес 2 - сумма 3 - срок на год 4 - запрет на перееренду 5 - описание мебели 6 - запрет на ремонт/изменение и так далее 7 - описание ущерба и естественного износа 8 - обязательство уплаты счетов 9 - лендлорд может приходить проверять жилье но с согласованием 10 - расторжение может быть если задержка по оплате ренты или нарушение предыдущих пунктов А она не сможет сказать - мол ты не платишь мне?

Вам уже выше написали, что лучше адресовать ей письменно запрос о предоставлении реквизитов на оплату, чтобы иметь доказательство того, что Вы не отказываетесь платить совсем аренду, но хотите, как по закону, на счёт

скриншот в вацапе подойдет? Или как лучше?

Лучше, конечно, на имейл

Обычно в договоре прописывают регламент досрочного расторжения (оповещения, штрафы и тд). Если его нет, то подтянуть лендлорд может что угодно. Вариант не платить аренду не хорош. А почему вы не хотите переоформить договор на сына? Видится лучшим вариантом, если она сделает доверенность на него на распоряжение имуществом

А зачем бы ей это делать?.. у нее задача получать деньги за аренду, сын точно не левый чел. Если он будет принимать платежи по безналу, проблем с переоформлением договора не должно быть. Захочет выселить - выселит по окончанию срок договора, лишний головняк никому не нужен

Ну то что я тут последний год - это 100%, я сам не хочу с ней общаться после того. А сделать она это может чисто чтоб мне насолить, хз

Слишком сложно, чтоб насолить, деньги для собственника все же в приоритете, как и отсутствие лишних головняков

Доверенность это документ, который на определённый момент времени наделяет ее полномочием действовать от имени и с обязывающей силой для неё. Если в момент подписания договора аренды доверенность была действительна и охватывала полномочие подписывать договоры аренды от её имени то договор считается заключённым напрямую с ней, просто через уполномоченного представителя. Юридически это "as if" она подписала его сама. Это закреплено не только а кипрском, но международном законодательстве То есть если сын подписал с вами договор 1 июля, будучи на тот момент законным держателем действующей доверенности, а она отозвала доверенность 15 июля это никак не влияет на договор, заключённый 1 июля. Договор остаётся полностью действительным и обязывающим её, потому что на момент его заключения он действовал в рамках предоставленных ему полномочий. Её отзыв доверенности после этого это как если бы она передумала насчёт полномочий сына на будущее, но не может отменить прошлое. Даже если скажет а мы отзываем доверенность, значит договор был подписан неуполномоченным лицом, и потому недействителен юридически несостоятельный аргумент, потому что оценка полномочий сына всегда делается на дату совершения сделки, а не задним числом. Но это какое - то нелогичное развитие событий, так как я полагаю, она все же хочет получить деньги 😁 Ну,это очень маловероятно все :)))

А где можно посмотреть как должна выглядеть такая доверенность? С какими подписями, печатями и тп? А то она сунет какую-то бумажку, а я не в курсе что это

Они бывают в разных формах, от генеральной до специальной касательно именно имущества, главное, читайте и смотрите полномочия, которые предоставляются.

Но доверенность должны ещё быть заверена печатью нотариуса/мухтариса? А если договор на сына - то ее там вообще не упомянуть? Или все таки надо писать полностью под лендлорд Сын предоставляющий интересы Мамы на основании доверенности такой то?

В договоре указывают данные собственника и данные лица, которое распоряжается имуществом

Должно быть заверено, certifying officer. Обычно, в таких случаях пишут, что такой - то…acting on behalf of….in his capacity as Attorney by the virtue of the Power of Attorney dated.. Как пример 👆 Но данные того, кто владеет, и того, кому даны полномочия, прописываются

Поработаю адвокатом собственника ) ранее был подписан законный договор с оплатой наличными. Закон изменился. Обязан ли собственник предоставить реквизиты своего счета или договор прекращает свое действие за невозможностью его исполнения и отсутствием согласия сторон на его изменение согласно новому закону?

тут скорее вопрос к тому, что имеет ли гос закон "обратную силу" - для старых договоров

А может ли закон заставить открыть счет собственника, если его у него не было? Но да, надо читать этот закон

Это немного не так работает

Если договор был заключен в прошлом году и в договоре прописана оплата наличными - да, можно считать, что договор прекратил своее действия по причине невозможности исполнения условий договора

автор его месяц назад переподписал же. и как бы обе стороны знали, что с июля будут новые условия

Тогда нет, конечно

Я как раз про это на прошлой недели писала официальное письменное заключение. Копирую. В кипрском договорном праве это регулируется статьёй 56 Contract Law, Cap. 149 доктрина frustration невозможности исполнения договора). Она четко прописывает, что договор автоматически прекращается, если его исполнение становится невозможным или незаконным в силу события, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. Но порог применения этой доктрины очень высокий: кипрские суды требуют, чтобы стало невозможным или радикально иным исполнение самого существа обязательства, а не просто одного из способов его технического выполнения. Ключевой тест: разрушена ли цель и суть договора, а не изменился ли механизм её достижения. • Существо договора — предоставление вами денежной суммы в обмен на право проживания в доме. • Изменился только способ передачи денег (наличные → банковский перевод). • Само обязательство — платить оговорённую сумму аренды — осталось полностью исполнимым, причём тем же самым лицом, за ту же сумму, с той же периодичностью. Это классический случай, когда новый закон делает незаконным не сам договор, а лишь один конкретный способ его исполнения, при этом оставляя доступным альтернативный законный способ (банковский перевод). Suprovening illegality одного лишь метода исполнения, при наличии равноценной законной альтернативы, не влечёт frustration всего договора — ни по кипрской, ни по английской доктрине, на которой она основана. Статья 48A Collection and Assessment of Taxes Law — это императивная (mandatory) норма публичного порядка, которая не оставляет сторонам выбора и не требует "согласия сторон на изменение договора". Она попросту отменяет силу условия о наличных расчётах в любом договоре, включая уже подписанные ранее, точно так же как любой императивный закон автоматически имеет приоритет над противоречащим ему условием контракта (принцип верховенства императивной нормы над договорной свободой, отражённый и в ст. 23 Cap. 149 о незаконности объекта/условия соглашения). То есть условие о наличном расчёте в вашем старом договоре с 1 июля 2026 года просто стало не имеющим силы в этой части, а на его место автоматически встаёт требование закона - платить через банк. Это не требует переподписания договора или отдельного согласия сторон: закон меняет способ исполнения существующего обязательства "по умолчанию", а не создаёт новый договор. Это следует из общего принципа договорного права duty to enable performance / prevention principle, отражённого в ст. 39 и ст. 67 Cap. 149 (об обязанности каждой из сторон способствовать исполнению взаимных обязательств и о последствиях отказа принять надлежащее предложение исполнения). Смысл: если для того, чтобы вы могли исполнить своё обязательство законным образом, необходимо содействие другой стороны (в данном случае — банковские реквизиты для получения платежа), эта сторона обязана такое содействие оказать. Она не может одновременно: • требовать оплату, • запрещать вам платить законным способом (наличными вы платить не вправе), • и отказываться дать единственный оставшийся законный канал для оплаты (банковский перевод). Если Стелла отказывается дать реквизиты это ее собственное неисполнение договора (её же обязанность создать условия для получения оговорённой оплаты), а не ваше невыполнение обязательства. Более того, поскольку статья 48A(2) прямо обязывает получателя арендной платы принимать её только электронным способом, отказ дать реквизиты банковского счёта - это, по сути, отказ собственницы исполнять и договор, и закон одновременно Примерна такая же ситуация была, поэтому вот основной контент касательно этого фактора именно

Отличное заключение, спасибо большое! Интересно как будет, если собственник найдет аргументы о том, что такой способ оплаты сделает сдачу его собственности не интересной или невыгодной, не говоря о том, что банковского счета может не быть, а его открытие зависит не только от волеизъявления собственника, но это уже будет совсем другая история )

Если судить с юридической точки зрения, то открытие счёта это в собственной власти самого собственника и не является "внешним препятствием" для целей frustration. Frustration требует события вне контроля сторон. Отсутствие счёта это устранимое обстоятельство, зависящее от воли и действий самой собственницы (подать заявление в банк, пройти комплаенс и т.д.), а не объективная невозможность, которая ей неподконтрольна. Конечно, и банки, разумеется, могут отказать в открытии счёта, но это уже персональная проблема того, кто сдает, как получателя дохода, а не основание прекращать договор.

Как мне кажется новый закон запрещает сдавать в аренду при отсутствии счета. Не может же так получиться, что арендатор сможет прожить весь срок не оплачивая

Если у кого - то нет банк счета, то у него наверняка есть Revolut

А по закону можно оплачивать аренду на револют? Или только на кипрское банки?

Revolut — тоже банковский счёт. :) просто уточнение

Как счёт появится- так и оплатит. Старый счёт тоже мог быть закрыт

Помимо банковских счетов, если вы прочитаете саму статью закона, то “any official electronic payment method will be acceptable”

И вообще почему она переживает что после оплаты через банк ее накроет и узнает налоговая, в то время как при заверении этого контракта в налоговой они уже поставили ее на учет?! Она по-любому уже в базе слежки на оплату налогов за сдачу.

А почему сын должен быть собственником что бы сдавать вам недвижимость?

Насколько я понимаю по закону только собственник может сдавать свою недвижимость, разве нет? То что он кровный родственник не дает ему такого права. Так что либо собственник, либо доверенность. Или я не прав?

Да полно вариантов, сын вам может пересдавать в суб аренду по своему договору аренды, может у него есть доверенность на управление и получение арендной платы от собственника на свой счет или договор безвозмездного пользования с возможностью сдачи в аренду

Ну это уже детали. На текущий момент 100% никаких договоров или доверенностей нет

Самое простое наверное вам будет попросить у арендодателя бумагу с текстом «прошу оплату по контракту такому то направлять на номер счета такой то и имя такое то» с подписью

Да! Я про это читал. Но если я понял, это все равно налоговую приведет к ней в один прекрасный момент, но это уже будут не мои проблемы)

если будет получать общий до 22.000 в год и платить только 2.65% gesy то может и не приведет ни к кому

К ней уже давно налоговую подвели когда заверяли договор аренды в налоговой.

имхо, нет. я вот "заверял" (регистрировал), но не видел, чтобы они договор как-то фоткали или сканировали. теоретически конечно могли фио переписать и на карандаш взять, но как будто бы просто проверили суммы, марки и хлопнули печать.

У нас они каждый раз что-то в компьютер вбивали. И потом когда мы один раз для продления внж просто сами наклеими марки они тоже как-то через комп проверили что договор нигде не зарегистрирован и отправили регать его в налоговую или через макрос. Так что скорее всего какая-то система внутренняя есть, может не всех вносят просто.

Сейчас же с 26 года отменили штампование в налоговой. Как теперь контролировать лендлордов?

Да там у них точно такой же калькулятор. Если бы по-настоящему вбивали, то спрашивали бы про TIC лэндлорда

Просто помню несколько лет назад после заверения договора они пришли к моему лэнду и она удивилась.

Мои сомнения были именно по поводу, что она может просто предложить "А давай мы вместо себя впишем сына" без каких-либо подтверждающих документов, что у него есть это право. И получится что я заключил договор аренды с 3-м лицом, у которого никакого права на это не было

Отказ получать деньги на свой счёт в банке может быть ещё из-за долгов и ареста счетов - поэтому или договариваться или менять жилье.

Мы уже 5 лет живем с договором через доверенность и платим безналом этому посреднику. Все ок - обычная практика.

Желание принимать наличные и не платить налоги не будет законным основанием для разрыва договора.

Желание просто расторгнуть договор в одностороннем порядке без объяснения причин уже достаточное основание для расторжения. Процесс и сроки досрочного расторжения обычно прописываются в договоре

Но если этого пункта о расторжении нет в договоре? У меня по сути вот такие пункты за нарушение которых контракт может быть расторгнут: 1. Своевременная оплата аренды: Невыплата арендной платы в первый день каждого месяца (с учетом 7 дней отсрочки). 2. Запрет на субаренду: Передача дома в субаренду, переуступка прав аренды или разрешение третьим лицам пользоваться жильем без предварительного письменного согласия Лендлорда. 3. Правила пользования канализацией: Засор унитаза из-за выбрасывания туалетной бумаги или других неразрешенных предметов (поскольку это запрещено спецификой кипрской канализации). 4. Запрет на изменения и ремонт: Проведение любых перепланировок, строительных работ, улучшений или ремонта в доме без предварительного письменного согласия Лендлорда. 5. Состояние имущества: Невыполнение обязанности вернуть жилье по окончании срока в таком же хорошем состоянии, в каком оно было принято, за исключением естественного износа. 6. Оплата коммунальных услуг: Отказ от оплаты расходов на воду, электричество, вывоз мусора, канализацию (waste management) и интернет. 7. Допуск Лендлорда в дом: Препятствование Лендлорду или его агентам посещать дом с целью проверки его состояния (при условии, что Лендлорд предупредил за 24 часа и визит проходит с 8:00 до 20:00). ничего про "желание в одностороннем порядке"

Это прям вообще лютая дичь будет. Вторжение в ваше жилище (юристы поправят с формулировкой)

Trespass to the property