Тема: Риск изменения правил по ПМЖ 6.2 при покупке off-plan и риски ранней оплаты застройщику
Добры вечер!
Нужен совет и мнения тех, кто проходил аналогичный путь или владеет информацией.
Моя ситуация:
Подписан договор купли-продажи на новостройку.
Договор официально зарегистрирован в Department of Lands and Surveys.
Внесен первый платеж. Оставшаяся сумма, закрывающая минимальные €300,000 + VAT, выплачивается по ходу строительства в течение 2 лет до сдачи объекта.
Соответственно, формально по моему текущему графику подать пакет на ПМЖ 6.2 я смогу только через 2 года, когда на руках будут квитанции о полной оплате порога в €300k.
Двойной риск, который меня беспокоит:
Законодательный риск (Миграция): В мае 2023 года, когда изменили критерии 6.2 (подняли доходы до €50k, убрали родителей и т.д.), старые правила (grandfathering) сохранились только для тех, у кого контракты были заложены в узком окне с января по апрель 2023 года. Все, у кого контракты были зарегистрированы раньше, но оплата оплата или подача подача на 6.2 не завершилась, попали под новые правила. Риск в том, что за 2 года правила 6.2 снова ужесточат или отменят, а мой зарегистрированный договор не защитит, так как заявка на ПМЖ еще не подана.
Риск застройщика (Строительный / Дефолт): Разумеется, застройщик будет счастлив получить от меня всю сумму в €300k прямо сейчас. Но выплата полной суммы до завершения этапов строительства создает огромный риск: если у девелопера возникнут проблемы с задержкой стройки или банкротством, я остаюсь и без денег, и без рычагов давления.
Вопросы к сообществу и юристам:
Как бы вы балансировали между риском изменения миграционных правил и рисками ранней выплаты застройщику на стадии off-plan?
Практикуется ли вариант с Escrow-счетом (или банковской гарантией), чтобы деньги формально считались переведенными под цели ПМЖ, но выдавались застройщику поэтапно под акты выполненных работ? Принимает ли Миграция такие подтверждения?
Какова реальная юридическая практика Кипра по защите прав инвесторов с подписанными контрактами при очередных реформах 6.2?
Заранее спасибо за опыт и рекомендации!

с учетом последних заявлений (зам?)министра - вероятность сильного изменения правил (а-ля 2023 или сильнее) - имхо очень высокая "защита прав" это по итогу может и могло бы сработать - но через N лет и расходов, где N все равно Вас не порадует в общем изначально при покупке off plan имхо надо брать у застройщика в котором уверен, особенно если это под 6.2 где можно и жилье не получить и цель вложений тоже упустить ни разу не слышал про варианты что-то предъявить миграции кроме условного свифта (но тут не берусь утверждать, что по-другому точно нельзя) в условиях того, что (как я понял) процесс уже идет - либо докидывать застройщику сейчас, либо молиться что правила не изменили сильно

Риск порядка 200%, в свете плана вступления в Шенген....

Думаю, моя ситуация не уникальна. Большинство новых объектов продаются на стадии off-plan. Неужели многие действительно выплачивают все €300,000 авансом, не привязываясь к ходу строительства?

Ситуация с шенгеном уникальна, а так мои все стараются брать на финальной стадии / готовое...

С шенгеном да, но вообще уже четыре раза изменяли условия, так что всегда был риск

Эскроу-счет банк может открыть при запросе от двух сторон. Только зачем это застройщику?

Судебной практики, которая защитила бы «ещё не подавших», по сути нет: обжаловать в Административном суде можно отказ по конкретному заявлению, а не смену политики. Защита - только переходные положения, и в 2023 они были узкими и привязаны к дате депонирования. Даже выданный статус теперь условный: после одобрения инвестор ежегодно подтверждает сохранение через land search и GESY Escrow для защиты денег это хорошо. Но миграция считает оплаченным только то, что дошло до счёта продавца и подтверждено его квитанциями. Пока деньги в escrow, для миграции вы ничего не заплатили и подать заявление не сможете. Escrow защищает деньги, но не ускоряет ПМЖ. Критерии 6(2) это решение Совета министров по предложению МВД, а не закон, и переходные положения власти пишут какие могут посчитать нужными По практике, был кейс, когда вы платите застройщику, а его банк выдаёт вам гарантию на уплаченную сумму до сдачи или получения титула. Для миграции это оплата на счёт продавца, для вас , требование к банку, а не к застройщику. На практике деньги уходят в банк застройщика, но блокируются до выполнения согласованных условий: получения разрешений, затем этапов строительства. Важно, что Кипр не обязывает застройщиков предоставлять гарантии исполнения при off-plan сделках это надо прописывать в договоре как банковскую или страховую гарантию завершения строительства. Платить за гарантию придётся

Большое спасибо! Какова примерно оценочная стоимость такой банковской гарантии? Процент от суммы?

Это нужно запрашивать и уточнять с банком. Главное, чтобы гарантия должна быть безусловной, по первому требованию (on demand), с автоматическим продлением до сдачи объекта или до передачи титула, а не на фиксированную дату. Bank of Cyprus в этом очень практичный